Yalova'da mimarlık ofisi ararken çoğu kişi aynı yerde tıkanır: satın alacağınız şey henüz ortada yoktur. Bir mobilyayı görüp beğenebilirsiniz, ama mimari hizmette elinizde yalnız bir söz, bir portföy ve bir teklif vardır. Ofis seçimi bu yüzden fiyat karşılaştırmasından çok, kimin işi baştan sona taşıyabileceğini anlama işidir.
Bu yazı bir tanıtım metni değil. Yalova'da arsası ya da yenilemek istediği bir yapısı olan birinin, önüne gelen iki üç teklifi neye bakarak karşılaştırabileceğini anlatıyor. Sonunda ilk görüşmede sorabileceğiniz somut bir soru listesi var.
Asıl soru "kim daha güzel çiziyor" değil
Mimari işte hayal kırıklığı genelde estetikten çıkmaz. Çizim beğenilir, sözleşme imzalanır, sorun ruhsat aşamasında veya şantiyede başlar: belediyeden dönen düzeltmeler, projede olmayan imalatlar, sahada alınan ve kimseye sorulmayan kararlar. Yani işin kırıldığı yer tasarım değil, tasarımı gerçeğe çevirme aşamasıdır.
Bu yüzden ofis seçerken sorulacak soru şudur: bu ofis işi yalnız çiziyor mu, yoksa ruhsatını alıp sahada takibini de yapıyor mu? İkisi ayrı taraflara verildiğinde ortaya çıkan en sık sonuç, projede çizilenle binada yapılanın ayrışması ve kimsenin bunun sorumluluğunu almamasıdır.
Ofis seçiminde bakılacak beş şey
1. Kapsamın nerede bittiği yazılı mı
Teklifte "mimari proje" yazması tek başına bir şey söylemez. Statik, mekanik ve elektrik projeleri dahil mi? Ruhsat başvurusunu kim yapıyor? Uygulama sırasında kaç kez sahaya çıkılıyor? Kapsamı belirsiz teklif, sonradan "o ayrı kalem" konuşmasının zeminidir.
2. Yerel imar pratiğini biliyor mu
İmar yönetmeliği ülke genelinde aynıdır ama uygulaması belediyeden belediyeye değişir. Yalova içinde ilçe ve mahalle bazında farklı plan notları, farklı çekme mesafeleri, farklı kat sınırları çıkar. Daha önce aynı belediyede iş almış bir ofis, dönecek düzeltmeleri baştan biliyor olur.
3. Portföy gerçek mi, referans görsel mi
İnternetten bulunmuş görsellerle kurulan portföy yaygındır. Basit bir test var: gösterilen işin nerede olduğunu, hangi aşamasında hangi sorunla karşılaşıldığını sorun. Kendi işini anlatan biri sorunu da anlatır; anlatamayan için o iş kendi işi değildir.
4. Muhatabınız kim olacak
Görüşmeyi yapan kişi işi yürüten kişi mi, yoksa yalnız satış aşamasında mı karşınızda? Süreç boyunca tek bir muhatabınız olması, ay sonunda "ben bunu şuna söylemiştim" döngüsünü keser.
5. Ne zaman "hayır" dediğini soruyor mu
Her isteğe "olur" diyen ofis risklidir. Arsanın imar hakkı istediğiniz şeye yetmiyorsa bunu ilk görüşmede söyleyen taraf, sizi sonradan çizim ücreti ödeyip geri dönmekten kurtarır.
İlk görüşmede sorulacak sorular
Aşağıdaki listeyi olduğu gibi kullanabilirsiniz. Cevapların net olması, cevapların olumlu olmasından daha önemlidir.
- Teklifiniz hangi projeleri kapsıyor, hangilerini kapsamıyor?
- Ruhsat başvurusunu siz mi yapıyorsunuz, belgeler kimin sorumluluğunda?
- Belediyeden düzeltme dönerse revizyon ücretli mi?
- Uygulama aşamasında sahaya hangi sıklıkla geliyorsunuz ve bunu nasıl raporluyorsunuz?
- Bu arsada benim istediğim şeyin önünde bir imar kısıtı var mı?
- İş bitiminde bana hangi belgeler teslim edilecek?
- Ödeme hangi aşamalara bağlı?
Arsanızın ne izin verdiğini kendiniz de önceden kabaca görebilirsiniz. Arsanıza kaç m² ev yapılabileceğini anlatan yazımız taban alanı ve emsal hesabını adım adım gösteriyor; görüşmeye bu bilgiyle gitmek konuşmanın seviyesini değiştirir.
Tek elden mi, parça parça mı
Yalova'da iki yaygın çalışma biçimi var. Hangisinin doğru olduğu işin büyüklüğüne ve sizin ayırabileceğiniz zamana bağlıdır.
| Konu | Tek elden | Parça parça |
|---|---|---|
| Sorumluluk | Tek muhatap, sorun tek adreste | Taraflar arasında dağılır |
| Koordinasyon yükü | Ofiste | Büyük ölçüde sizde |
| Projeye sadakat | Çizen ve takip eden aynı taraf | Sahada sapma riski yüksek |
| Fiyat görünürlüğü | Toplam baştan belli | Kalemler ayrı, toplam sonradan çıkar |
| Uygun olduğu durum | Yeni yapı, kapsamlı yenileme | Tek kalemlik küçük işler |
Biz işi tek elden yürütmeyi tercih ediyoruz; mimari tasarım ve ruhsat projeleri ile proje yönetimi ve uygulama takibi hizmetlerinin aynı yerde durmasının sebebi bu.
Ücret nasıl belirlenir
Mimari hizmet bedeli genelde üç biçimden biriyle kurulur ve hangisinin kullanıldığını sormak, rakamı sormaktan daha açıklayıcıdır.
- Metrekare üzerinden: yapının brüt alanıyla çarpılan birim bedel. Yeni yapıda yaygındır, karşılaştırması kolaydır.
- Götürü (sabit) bedel: kapsamı baştan tanımlanmış iş için tek rakam. Kapsam net yazıldıysa en öngörülebilir olanıdır.
- Aşamalı ödeme: avans, ruhsat onayı ve teslim gibi kilometre taşlarına bağlanan dilimler. Tarafların riski dengelenir.
Dikkat edilecek nokta rakamın kendisi değil, rakamın neyi kapsadığıdır. Aynı iş için alınan iki teklif farklı kapsamdaysa karşılaştırma yapılmış olmaz.
İş sonunda elinize ne geçecek
Teklifi değerlendirirken teslim listesini yazılı isteyin. Tipik olarak beklenen kalemler şunlardır:
- Onaylı mimari proje takımı (plan, kesit, görünüş).
- Ruhsata esas diğer disiplin projeleri, kapsama dahilse.
- Belediye onay evrakının kopyaları.
- Uygulamada kullanılacak detay çizimleri ve mahal listesi.
- Varsa malzeme ve imalat tarifleri.
Bu liste sözleşmede yoksa, iş bittiğinde neyin eksik olduğunu tartışmanın ölçütü de olmaz.
Sözleşmede bakılacak maddeler
Uzun bir hukuk metnini baştan sona okumak zorunda değilsiniz; şu beş maddeyi bulmanız çoğu riski kapatır.
- Kapsam ve teslim listesi: ne yapılacak, ne teslim edilecek.
- Revizyon hakkı: kaç revizyon dahil, sonrası nasıl fiyatlanıyor.
- Süre ve gecikme: hangi aşama ne kadar, belediye kaynaklı gecikme kimin riski.
- Ödeme takvimi: dilimler hangi olaya bağlı.
- Fikri mülkiyet ve dosya devri: ayrılık hâlinde çizimler size kalıyor mu.
Uyarı işaretleri
- Arsayı görmeden, imar durumuna bakmadan fiyat veren teklif.
- Yazılı kapsam yerine sözlü mutabakat öneren yaklaşım.
- Diğer tekliflerin belirgin şekilde altında kalan rakam: genelde kapsam dışı bırakılmış kalemlerin habercisidir.
- Ruhsat sürecini "biz hallederiz" diye geçiştirip kimin ne yapacağını söylemeyen cevap.
- Sözleşmede teslim edilecek belgelerin sayılmaması.
Sık sorulan sorular
Mimarla arsa almadan önce mi görüşmeliyim?
Tercihen evet. Arsanın imar hakkı, istediğiniz yapıyı mümkün kılıp kılmadığını belirler ve bu satın alma kararını değiştirebilir. Arsa almadan önce bilmeniz gerekenler yazısı bu kontrolleri sıralıyor.
Ruhsat süreci ne kadar sürer?
Süre belediyenin iş yüküne, dosyanın eksiksizliğine ve dönen düzeltmelere göre değişir; tek bir sayı vermek yanıltıcı olur. Süreyi en çok kısaltan şey, dosyanın ilk seferde eksiksiz gitmesidir. Sürecin adımlarını Yalova'da mimari ruhsat projeleri yazısında anlattık.
Yalnızca danışmanlık alabilir miyim?
Evet. Satın almayı düşündüğünüz bir arsa veya yapı için teknik değerlendirme ve keşif ayrı bir hizmet olarak veriliyor: teknik danışmanlık ve keşif.
Küçük bir tadilat için de mimar gerekir mi?
Taşıyıcı sisteme, ıslak hacimlere veya cepheye dokunan işlerde gerekir. Boya ve döşeme gibi yüzey işlerinde gerekmez. Ayrımın nerede olduğunu tadilat ve renovasyon sayfasında bulabilirsiniz.
Ofisi değiştirmek mümkün mü?
Mümkün ama maliyetlidir: yeni ofis mevcut dosyayı devralmak için baştan incelemek zorunda kalır. Bu yüzden ilk seçimde kapsamı yazılı netleştirmek, sonradan taraf değiştirmekten daha ucuzdur.
Kısaca
Yalova'da mimarlık ofisi seçerken fiyat tek ölçüt değil, en zayıf ölçüttür. Kapsamın yazılı olması, yerel imar pratiğinin bilinmesi, tek muhatap bulunması ve ofisin gerektiğinde "bu arsada bu olmaz" diyebilmesi, işin sonunu fiyattan daha çok belirler.
Arsanız veya yapınız için ne yapılabileceğini konuşmak isterseniz iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz. İmar durumunu gördükten sonra net konuşmayı tercih ediyoruz.